Les charges locatives récupérables sont les dépenses que le propriétaire avance pour le logement et l’immeuble, puis refacture au locataire. Leur liste est fixée par le décret du 26 août 1987 et elle est limitative : ce qui n’y figure pas reste au bailleur. Eau, chauffage collectif, ascenseur et ordures ménagères en forment le socle.
Le décret de 1987, seul texte qui fasse foi
Tout part de l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986, qui a renvoyé à un décret le soin de dresser la liste des dépenses refacturables. Ce texte, c’est le décret 87-713 du 26 août 1987, toujours en vigueur en 2026 et jamais remplacé depuis. Il vaut pour les locations vides comme meublées relevant de la loi du 6 juillet 1989.
Sa logique tient en une phrase : la liste est fermée. Une dépense absente du décret ne se récupère pas, même si le bail prévoit le contraire et même si le locataire a signé sans protester. Une clause qui met à sa charge le ravalement de façade est réputée non écrite.
Trois familles de dépenses, pas une de plus
Le décret classe les charges refacturables en trois catégories, et cette grille suffit à trancher 90 % des questions du quotidien.
- Les services liés au logement et à l’immeuble : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, ascenseur.
- Les dépenses d’entretien courant et les menues réparations sur les équipements communs.
- Les impositions qui correspondent à un service dont le locataire profite, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en tête.
Ne confondez pas charges et réparations locatives
Deux décrets du même jour se ressemblent et sèment la confusion. Le décret 87-712 liste les réparations locatives, celles que le locataire exécute lui-même dans son logement : joint de robinet, remplacement d’une vitre, entretien de la chaudière individuelle. Le décret 87-713, lui, ne concerne que les dépenses avancées par le bailleur pour l’immeuble.
Concrètement, l’entretien annuel d’une chaudière individuelle relève du locataire quand il en a la jouissance exclusive, alors que le contrat d’entretien d’une chaufferie collective entre dans les charges refacturées. La frontière passe par l’usage privatif, pas par la nature de l’équipement.
Les charges récupérables poste par poste
Voici le détail des postes que vous retrouverez sur un décompte de copropriété à Thionville comme à Hettange-Grande, avec la part réellement transférable au locataire.
Eau, chauffage et énergie
La consommation d’eau froide, d’eau chaude et de chauffage collectif se répercute intégralement, ainsi que les produits nécessaires à l’exploitation : combustible, sel adoucisseur, réactifs de traitement. Les frais d’exploitation de la chaufferie et les contrats d’entretien suivent le même régime.
Sont également refacturables les menues réparations sur les canalisations d’eau et le remplacement de pièces d’usure des installations de chauffage. Le remplacement complet de la chaudière, lui, ne l’est jamais.
Ascenseur et parties communes
Pour un ascenseur, le décret autorise la récupération de l’électricité consommée, du contrat d’entretien, des visites périodiques et des menues réparations : boutons d’envoi, ampoules, portes palières. Le changement de cabine ou de moteur reste un investissement du propriétaire.
Les parties communes suivent la même logique : électricité des couloirs, produits d’entretien, réparation des minuteries, entretien des espaces verts, désinsectisation. La liste couvre l’usage, jamais le renouvellement du bien.
Gardien, concierge, employé d’immeuble
Le poste le plus mal compris de tous. Quand le gardien assure à la fois l’entretien des parties communes et la sortie des ordures ménagères, sa rémunération et ses charges sociales se récupèrent à hauteur de 75 %. S’il n’exerce qu’une seule de ces deux missions, la part tombe à 40 %, selon l’article 2 du décret du 26 août 1987.
Zéro récupération s’il n’assure aucune des deux tâches. Un employé d’immeuble affecté au seul nettoyage, sans logement de fonction, voit en revanche son salaire refacturé intégralement.
Taxes et redevances
La TEOM se récupère, la taxe foncière non. Cette asymétrie surprend chaque année des propriétaires du nord mosellan qui reçoivent un avis unique et croient pouvoir tout transférer. Seule la ligne « ordures ménagères » de l’avis se refacture, sur présentation du document.
La redevance d’assainissement suit le même sort que l’eau : elle se récupère. La contribution à l’audiovisuel public a disparu en 2022 et ne figure plus sur aucun décompte.
Les charges qui restent au propriétaire
Une charge non récupérable est une dépense qui valorise le patrimoine ou qui relève de la gestion du bailleur. Le locataire, qui n’est ni propriétaire ni copropriétaire, n’a pas à la financer.
| Poste | Qui paie ? | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Propriétaire | Sauf la ligne TEOM de l’avis |
| Honoraires de syndic | Propriétaire | Même s’ils figurent au décompte de copropriété |
| Gros travaux (toiture, ravalement, façade) | Propriétaire | Y compris les échafaudages et la maîtrise d’œuvre |
| Remplacement d’un équipement (chaudière, ascenseur) | Propriétaire | L’entretien reste récupérable, pas le renouvellement |
| Assurance propriétaire non occupant | Propriétaire | À distinguer de l’assurance habitation du locataire |
| Frais de gestion locative | Propriétaire | Aucun mandat ne se refacture au locataire |
| Vétusté et mise aux normes | Propriétaire | Un équipement usé ne se facture pas au sortant |
Les honoraires du syndic méritent une insistance. Ils apparaissent sur le décompte annuel de la copropriété, dans la même colonne que l’eau ou l’ascenseur, et beaucoup de bailleurs les recopient mécaniquement dans la régularisation du locataire. Cette erreur se paie : le locataire obtient remboursement dès qu’il exige les justificatifs.
Autre point : la vétusté. Un lino posé il y a vingt ans, une peinture fatiguée par le temps, un joint de fenêtre durci ne se retiennent ni sur le dépôt de garantie ni sur les charges. Les diagnostics annexés au bail servent d’ailleurs de preuve de l’état initial, comme le rappelle notre point sur les diagnostics immobiliers obligatoires.
Provisions ou forfait : deux mécanismes sans passerelle
Deux modes de perception coexistent, et le choix se fait à la signature du bail. Ils n’obéissent pas aux mêmes règles.
Les provisions dominent en location vide. Le locataire verse chaque mois une somme estimée, calée sur le budget prévisionnel de la copropriété et sur les résultats de l’exercice précédent. Un décompte annuel solde ensuite le compte, à l’euro près, dans un sens ou dans l’autre.
Le forfait ne concerne que la location meublée et la colocation. Introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014 et codifié à l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, il fige un montant mensuel qui ne donne lieu à aucune régularisation, jamais, même si la facture d’énergie explose. Le texte impose une seule limite : le montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réellement supportées.
Lequel choisir quand vous louez à Thionville
Le forfait rassure le locataire et simplifie la comptabilité du bailleur. Il devient risqué sur un immeuble ancien mal isolé, où le chauffage collectif peut dériver d’une année à l’autre : le propriétaire absorbe seul la hausse.
Les provisions protègent mieux le bailleur, au prix d’un décompte annuel à produire sérieusement. Pour un studio meublé loué à un frontalier, le forfait tient la route. Pour un trois-pièces vide en copropriété chauffée au gaz, les provisions restent le choix sain. Nos repères pour louer un appartement à Thionville détaillent le reste du dossier locatif.
Calculer et répartir les charges dans un immeuble
En copropriété, la clé de répartition existe déjà : le syndic ventile chaque poste selon les tantièmes de charges du lot. Le bailleur récupère sa quote-part, en retranche les charges non récupérables, et refacture le solde à son locataire.
En monopropriété, le calcul se fait à la main. Chaque poste se répartit selon un critère objectif : la surface pour l’entretien général, le nombre d’occupants pour les ordures ménagères, les compteurs individuels quand ils existent.
- Relevez les compteurs d’eau et de chauffage à chaque entrée et sortie de locataire.
- Conservez toutes les factures, contrats et bulletins de salaire, ils fondent la refacturation.
- Isolez, poste par poste, la part récupérable de la part qui reste à votre charge.
- Documentez la clé de répartition retenue dans le bail, dès la signature.
Depuis le décret du 22 mai 2019, l’individualisation des frais de chauffage s’impose dans les immeubles collectifs équipés d’un chauffage central, sous réserve de faisabilité technique. Les répartiteurs installés sur les radiateurs modifient la facture de chacun : un logement peu chauffé paie moins que son voisin à surface égale.
La régularisation annuelle, un calendrier à tenir
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 encadre l’opération avec précision. Le bailleur qui perçoit des provisions doit régulariser au moins annuellement, sur justification des dépenses réellement engagées.
Un mois avant l’envoi de la régularisation, il communique au locataire le décompte des charges par nature de dépense. Dans un immeuble collectif, il y ajoute le mode de répartition entre les locataires et une note d’information sur le calcul du chauffage et de l’eau chaude collectifs.
Durant les six mois qui suivent l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives restent à la disposition du locataire : factures, contrats d’entretien, décompte du syndic. Le locataire les consulte sur place et peut demander leur transmission par voie postale ou dématérialisée.
Le prix du retard
Un bailleur qui laisse filer plusieurs exercices sans régulariser s’expose à une double sanction. Quand la régularisation n’intervient pas avant la fin de l’année civile suivant celle des dépenses, le locataire obtient de droit un étalement du paiement sur douze mois. Une créance de 900 euros se transforme alors en 75 euros par mois, sans que le bailleur puisse s’y opposer.
Au-delà, la prescription tombe. Depuis la loi ALUR, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe à trois ans le délai des actions nées du bail. Un rappel de charges vieux de quatre ans ne se réclame plus, et le locataire qui a trop payé dispose du même délai pour se faire rembourser.
Contester ou justifier : la marche à suivre
Le contentieux des charges tourne presque toujours autour d’un décompte trop maigre. Un locataire qui reçoit une ligne unique « charges 2025 : 1 340 euros » a le droit d’exiger le détail par nature de dépense, la loi ne s’en remet pas à la bonne volonté du bailleur.
La séquence utile, côté locataire comme côté propriétaire, se déroule en quatre temps.
- Demande écrite du décompte détaillé et des justificatifs, par lettre recommandée.
- Consultation des pièces sur place, dans le délai de six mois qui suit le décompte.
- Saisine gratuite de la commission départementale de conciliation, en préfecture, si le désaccord persiste.
- Juge des contentieux de la protection en dernier recours, avec la prescription de trois ans en toile de fond.
Un dossier propre éteint la plupart des litiges avant la première étape. Les propriétaires qui confient leur bien à notre agence reçoivent un décompte ventilé par poste, appuyé sur les factures du syndic, ce qui rend la contestation sans objet.
Les charges pèsent aussi sur la valeur du bien
Un logement dont les charges dérapent se loue plus lentement, et se vend moins bien. Le candidat locataire raisonne en coût complet : loyer plus charges plus énergie. Un trois-pièces affiché 750 euros avec 180 euros de charges recule derrière un bien à 820 euros charges comprises.
Sur le marché tendu de Thionville et de Hettange-Grande, dopé par la demande frontalière, cette arithmétique décide de la vitesse de mise en location. Un immeuble bien isolé, doté de compteurs individuels, garde un avantage durable sur une copropriété au chauffage collectif non individualisé. La même logique joue à la revente, où l’acquéreur investisseur regarde le rendement net, charges déduites : notre méthode pour estimer le prix d’un bien immobilier intègre ce paramètre.
Le bassin frontalier ajoute une exigence de lisibilité. Un locataire travaillant au Luxembourg accepte un budget élevé, mais réclame de la clarté sur ce qu’il paie, comme le montre notre guide pour louer un appartement à Hettange-Grande.
Votre prochaine régularisation, préparée en trois gestes
Sortez le décompte du syndic de l’exercice écoulé. Surlignez les honoraires de gestion, les travaux de rénovation et la taxe foncière : ces lignes ne sortiront pas de votre poche de locataire, elles restent dans la vôtre. Reconstituez ensuite la part récupérable poste par poste, puis envoyez le décompte par nature au moins un mois avant l’appel de solde.
Comptez une demi-journée pour un lot en copropriété, deux heures dès la deuxième année, une fois la trame établie. Un bailleur du nord mosellan qui tient ce rythme ne connaît ni rappel massif ni contestation. Notre agence gère cette mécanique pour les propriétaires de Thionville, Hettange-Grande et des communes voisines, du décompte annuel à la réponse aux demandes de justificatifs.