Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail en France métropolitaine. Avant de publier votre annonce, vous faites établir le DPE du logement, vous affichez ses deux classes et vous l’annexez au contrat. Le reste du calendrier est déjà écrit.
Le DPE, première pièce à réunir avant de publier l’annonce
Le diagnostic se commande en amont, pas la veille de la signature. Sa lettre doit figurer dans l’annonce, ce qui suppose un rapport déjà rédigé le jour où le bien part sur les portails et dans les vitrines. Un propriétaire de Thionville qui diffuse son trois-pièces sans cette mention publie une annonce incomplète, et il le découvre souvent au premier appel d’un candidat attentif.
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G sur deux échelles distinctes : la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er juillet 2021, il est pleinement opposable, rappelle le ministère de la Transition écologique. Sa portée juridique rejoint celle des autres diagnostics immobiliers, seules les recommandations de travaux restant indicatives.
Ce que l’annonce locative doit afficher
Service-public.fr détaille les mentions attendues dans toute annonce de location, quel que soit le canal de diffusion.
- La classe énergie et la classe climat, exprimées de A à G.
- La formule « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G.
- Le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie.
Ces lignes ne se devinent pas, elles sortent du rapport. Sans diagnostic en main, l’annonce reste bancale, que vous passiez par une agence, par un mandat de gestion ou par une plateforme entre particuliers.
Dix ans de validité, et des DPE déjà hors jeu
Un diagnostic établi depuis le 1er juillet 2021 reste valable dix ans, indique service-public.fr. Les rapports réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont basculé hors validité le 1er janvier 2025 : un bailleur qui ressort un document de cette période pour relouer ne dispose plus d’une pièce opposable.
La validité du DPE se vérifie donc avant chaque remise sur le marché, pas après la signature. Le réflexe coûte une minute : la date d’établissement figure en tête du rapport.
Remise au locataire et annexion au bail
Le rapport voyage avec le contrat. Il entre dans le dossier de diagnostic technique, que l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose d’annexer au bail. Le locataire le reçoit à la signature, en même temps que le constat plomb pour un logement d’avant 1949, l’état des risques et, selon l’âge des installations, les constats gaz et électricité. La liste complète figure dans notre guide des diagnostics immobiliers obligatoires.
Annexé au bail de location, le document engage le bailleur pendant toute l’occupation. Le locataire peut s’y référer à tout moment, et il le fait d’autant plus volontiers que ses factures de chauffage s’écartent de l’estimation annoncée.
Un diagnostic opposable, donc attaquable
L’opposabilité déplace le risque. Un DPE opposable n’est plus une simple information : un locataire qui démontre que le rapport est erroné peut réclamer des dommages et intérêts ou la résolution du bail, selon service-public.fr. La contestation porte sur le classement et les données du relevé, pas sur les préconisations de travaux.
Le professionnel transmet ensuite le rapport à l’ADEME, qui l’enregistre. Cet enregistrement donne au locataire comme au bailleur un point de vérification : un document présenté sans trace dans la base perd toute valeur dans une discussion.
Faire établir le DPE quand le logement est loin de chez vous
Un bailleur habite rarement au pied de son bien. Succession, mutation professionnelle, premier investissement locatif choisi pour son rendement : beaucoup de propriétaires du nord mosellan gèrent un logement situé à plusieurs centaines de kilomètres. Le diagnostic, lui, ne se traite pas par correspondance, puisqu’il repose sur un relevé mené pièce par pièce.
Prenez le cas d’un appartement reçu en succession à Saint-Étienne, dans la Loire, que vous souhaitez remettre sur le marché locatif depuis Thionville. Le rapport doit être établi sur place, par un professionnel du département où se trouve le bien, qui mesure les surfaces, identifie les menuiseries et relève le système de chauffage. Passer par un diagnostiqueur certifié de la Loire pour faire réaliser le DPE avant la mise en location vous rend un document opposable, couvert par une assurance professionnelle et daté, que votre futur locataire pourra confronter à son vécu sans vous mettre en difficulté.
Le raisonnement vaut dans l’autre sens pour un propriétaire stéphanois qui mettrait en location un bien à Yutz ou à Terville. Le professionnel se choisit là où se trouve le logement, parce que la visite conditionne la finesse du relevé et la solidité du classement.
Certification, assurance et visite sur place
La certification conditionne la validité du rapport. Service-public.fr prévoit une amende de 1 500 euros pour le bailleur qui s’adresse à un intervenant non certifié, portée à 3 000 euros en cas de récidive. Un diagnostiqueur certifié travaille sous assurance de responsabilité civile professionnelle : si une erreur de classement se révèle après la signature, le propriétaire dispose d’un interlocuteur identifié plutôt que d’un litige à porter seul.
La visite demande du temps dans le logement : relevé des surfaces, examen des parois et des menuiseries, repérage de l’isolation accessible, photographies des équipements de chauffage et d’eau chaude. Un studio sous combles à Hettange-Grande ne se traite pas comme une maison des années 1960 à Œutrange, et le rapport s’en ressent.
Les classes interdites à la location, date par date
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a transformé la lettre du diagnostic en condition de mise en location. Le calendrier d’interdiction avance par paliers, et chaque palier retire du marché locatif une classe entière. Les dates sont fixées, publiques et connues de longue date.
- Depuis le 1er janvier 2025, la classe G ne peut plus être louée en France métropolitaine.
- À compter du 1er janvier 2028, la classe F rejoint les logements interdits à la location.
- À compter du 1er janvier 2034, la classe E ferme la marche : seules les classes A à D resteront louables.
Ce séquençage est repris tel quel par service-public.fr. Le calendrier ne regarde pas la bonne foi du bailleur. Un propriétaire qui ignore la lettre de son logement, ou qui s’appuie sur un rapport périmé, se trouve exactement dans la même position qu’un bailleur averti le jour où le bail est contesté.
Ce que l’interdiction recouvre vraiment
La règle vise les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits après la date de bascule. Un locataire déjà installé dans un logement classé G ne quitte pas les lieux du jour au lendemain. Le bailleur, lui, ne peut ni relouer, ni renouveler, ni laisser le bail se reconduire tant que la lettre n’a pas changé.
Deux précisions évitent les malentendus sur les classes interdites. La vente n’est pas bloquée : un logement devenu impossible à louer reste cessible, avec son audit énergétique quand le bien le justifie. Et la lettre se modifie uniquement par un nouveau relevé.
Un calendrier décalé dans les départements d’outre-mer
La Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion et Mayotte suivent leur propre rythme. Service-public.fr y situe le démarrage des restrictions de location en 2028, avec une marche supplémentaire en 2031. Le climat et les modes constructifs justifient cette adaptation. Un bailleur mosellan propriétaire d’un bien outre-mer ne transpose donc pas mécaniquement les échéances métropolitaines.
Décence énergétique : ce que le locataire peut exiger
Derrière le calendrier, un second mécanisme travaille en continu. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à délivrer un logement décent, et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 en fixe les critères : surface minimale, clos et couvert, installations de gaz et d’électricité conformes, eau potable, aération. Un critère de décence énergétique s’y est ajouté. Depuis 2023, un logement dont la consommation dépasse 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré et par an n’est pas décent en métropole, selon service-public.fr.
Le locataire d’un logement non décent dispose d’une marche à suivre balisée. Il signale la situation par écrit, puis met le bailleur en demeure en recommandé. Sans réponse, il saisit la commission départementale de conciliation, gratuite, ou le juge des contentieux de la protection. Le juge peut ordonner les travaux, fixer un délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement, précise service-public.fr.
Avant même l’interdiction, le gel des loyers pèse sur les passoires. Pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être révisé ni augmenté, y compris au titre de l’indice de référence des loyers, indique service-public.fr. Les départements d’outre-mer appliquent cette règle depuis le 1er juillet 2024.
La conséquence est financière autant que juridique. Un bailleur qui conserve un logement classé F voit sa recette figée pendant que les dépenses courent, un sujet que notre article sur les charges locatives récupérables détaille poste par poste.
Bail mobilité, meublé de tourisme et copropriété
Le bail mobilité, d’une durée de un à dix mois d’après service-public.fr, porte sur un logement meublé qui doit lui aussi être décent. Le critère énergétique s’y applique comme dans une location classique, et le dossier de diagnostic technique accompagne le contrat de la même façon.
Le meublé de tourisme suit une logique propre. Depuis la loi du 19 novembre 2024, une résidence secondaire présentée à une demande de changement d’usage doit produire un diagnostic classé A à E en métropole. Le seuil se resserrera aux classes A à D en 2034, les départements et régions d’outre-mer restant à A à E, selon service-public.fr.
En copropriété, le diagnostic collectif de l’immeuble est devenu obligatoire par paliers : le 1er janvier 2024 au-delà de 200 lots, le 1er janvier 2025 entre 50 et 200 lots, le 1er janvier 2026 en deçà, d’après le ministère de la Transition écologique. Le bailleur reste responsable du diagnostic de son lot, et il ne décide pas seul des travaux portant sur les parties communes.
Quelques biens échappent à l’obligation. Service-public.fr cite les logements destinés à être occupés moins de quatre mois par an, les bâtiments indépendants de moins de 50 mètres carrés et les monuments historiques classés ou inscrits.
Mauvaise classe avant de louer : par où commencer
Un rapport qui revient en F ou en G ne clôt pas le dossier. Premier réflexe : vérifiez la date du relevé et la méthode employée. Un arrêté du 25 mars 2024 a ajusté les seuils applicables aux petites surfaces, rappelle le ministère de la Transition écologique, et un studio diagnostiqué avant cette évolution peut changer de lettre sans un seul coup de marteau.
Deuxième réflexe : identifiez les postes qui pèsent le plus dans le relevé, chauffage, production d’eau chaude et isolation des combles, puis faites chiffrer avant d’arbitrer. Troisième réflexe : calez votre calendrier de mise en location sur les échéances réglementaires, et non sur la date de départ du locataire sortant.
À Thionville, Yutz et Hettange-Grande, la demande portée par les frontaliers du Luxembourg reste soutenue, mais elle ne rachète pas une lettre interdite. Préparez aussi la sortie du locataire précédent avec la même rigueur : notre article sur la restitution du dépôt de garantie détaille le calendrier de fin de bail.
Prochaine étape : sortez votre dernier rapport, lisez sa date et sa lettre, puis commandez le nouveau diagnostic avant la publication de l’annonce. Notre agence accompagne les propriétaires du nord mosellan qui veulent louer un appartement à Thionville dans les règles, du relevé initial à la remise des clés.