L’état des lieux d’entrée décrit le logement au moment de la remise des clés, celui de sortie décrit le même logement quand elles reviennent. Leur comparaison détermine ce que le locataire doit, ou ne doit pas. La loi du 6 juillet 1989 les impose, contradictoires, annexés au bail. Un écart non consigné à l’entrée se paie à la sortie.
Deux documents, une seule comparaison
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le cadre : l’état des lieux est établi lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. Deux moments, deux documents, une même méthode.
Un constat contradictoire suppose que les deux parties sont présentes, regardent la même chose au même moment et signent ensemble. Un document rempli seul au bureau, envoyé ensuite par courriel pour signature, ne remplit pas cette condition. Le texte vise un constat fait sur place, pièce par pièce, en présence du bailleur ou de son mandataire et du locataire.
Le document rejoint ensuite le contrat de location et ses annexes, au même titre que les diagnostics immobiliers obligatoires remis à la signature. Chaque partie repart avec son exemplaire, le jour même.
Qui le rédige, et ce que le locataire peut payer
Trois configurations existent : le bailleur et le locataire seuls, un professionnel mandaté par les deux, ou un commissaire de justice. L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la facturation quand un tiers intervient : la part des honoraires imputée au locataire ne peut excéder celle supportée par le bailleur, ni dépasser un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par voie réglementaire.
Le mandat déplace la responsabilité, pas la méthode : le professionnel reste tenu au même constat contradictoire, et le locataire garde ses droits de relecture.
Ce que la sortie ajoute à l’entrée
Le document de sortie reprend toutes les mentions de celui d’entrée, et trois de plus : l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire, la date à laquelle le constat d’entrée a été établi, et les évolutions de l’état de chaque pièce depuis cette date. Ces trois lignes transforment un simple relevé en pièce comparative.
Ce que le décret du 30 mars 2016 impose dans le document
Avant 2016, la forme restait libre : un carnet manuscrit valait autant qu’un formulaire détaillé. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 a mis fin à cette liberté. Entré en vigueur le 1er juin 2016, il s’applique aux contrats conclus à compter de cette date, en location vide comme en meublé.
Le texte exige un document unique, ou deux documents distincts de présentation similaire, établis sur support papier ou électronique, en autant d’exemplaires que de parties, remis à chacune au moment de la signature. Cette présentation similaire n’est pas une coquetterie de forme : elle rend la comparaison ligne à ligne possible deux ou six ans plus tard.
Les mentions obligatoires tiennent dans une liste courte, et leur absence fragilise tout le reste.
| Mention exigée par le décret | Entrée | Sortie |
|---|---|---|
| Type de constat et date d’établissement | Oui | Oui |
| Localisation du logement | Oui | Oui |
| Nom des parties, domicile ou siège social du bailleur | Oui | Oui |
| Nom et domicile des personnes mandatées, le cas échéant | Oui | Oui |
| Relevés des compteurs individuels d’eau ou d’énergie | Oui | Oui |
| Détail et destination des clés et autres moyens d’accès | Oui | Oui |
| Description précise des sols, murs, plafonds et équipements, pièce par pièce | Oui | Oui |
| Signature des parties | Oui | Oui |
| Adresse du nouveau domicile du locataire | Oui | |
| Date du constat d’entrée | Oui | |
| Évolutions constatées depuis l’entrée | Oui |
Compteurs, clés et moyens d’accès
Trois lignes se négligent souvent, et ce sont les trois qui coûtent le plus cher. Recopiez les relevés de compteurs d’eau et d’énergie en chiffres sur le document signé : ils fixent le point de départ des consommations et servent de référence lors de la régularisation annuelle des charges locatives récupérables.
Les clés se comptent et se décrivent. Le décret demande leur détail et leur destination : porte palière, boîte aux lettres, cave, local à vélos, garage, badge d’accès, télécommande de portail. Une clé absente de la liste d’entrée devient une clé manquante à la sortie.
Le degré de précision qui tient en cas de contestation
Une case « bon état » cochée sur chaque ligne ne prouve rien. Une description précise nomme le support, sa nature, son emplacement et l’étendue du défaut : angle de plinthe décollé dans le couloir, trace d’infiltration sous la fenêtre de la chambre, joint de douche noirci côté mur, poignée de volet desserrée.
Même exigence pour les équipements : le modèle d’une plaque de cuisson, l’état de ses brûleurs, le nombre d’étagères du réfrigérateur, le fonctionnement d’un volet roulant testé devant les deux parties. Un équipement décrit en un mot se discute à la sortie, un équipement décrit en trois lignes ne se discute plus.
Les photos, et la façon de les rendre opposables
Le décret du 30 mars 2016 règle la question en une phrase : l’état des lieux « peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ». La photo dispose donc d’une base réglementaire, à condition de faire partie du document que les deux parties signent.
Quatre réflexes suffisent à rendre un reportage photo utilisable.
- Numérotez chaque cliché et renvoyez-y depuis la ligne correspondante du constat.
- Prenez le défaut de loin pour le situer dans la pièce, puis de près pour le qualifier.
- Faites parapher l’annexe photo par les deux parties, au même titre que les pages du document.
- Conservez un jeu identique de chaque côté, sur papier ou sur support électronique.
Des images restées dans un téléphone, jamais transmises, jamais visées, pèsent peu face à un document signé par les deux parties. Un juge compare ce que bailleur et locataire ont validé ensemble, pas ce que chacun a gardé pour lui.
Dix jours pour compléter l’entrée, un mois pour le chauffage
La signature ne ferme pas le dossier. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 accorde au locataire un délai de dix jours à compter de l’établissement de l’état des lieux pour demander au bailleur, ou à son représentant, de le compléter.
Les équipements de chauffage bénéficient d’une fenêtre à part. Un radiateur se juge quand il chauffe, pas en plein mois de juillet : le locataire peut demander que le document soit complété sur ce point pendant le premier mois de la période de chauffe.
Un refus ne clôt pas le débat. La demande écrite, puis le refus, se portent devant la commission départementale de conciliation du département où se trouve le logement, la Moselle pour un bien situé à Thionville, Yutz ou Terville. Sa saisine est gratuite.
À défaut de constat, la présomption du code civil s’installe
L’article 1731 du code civil pose une règle rude : à défaut d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. Un locataire entré dans un appartement fatigué, sans document signé, démarre donc avec un handicap sérieux.
L’article 3-2 corrige ce déséquilibre. À défaut de constat, ou à défaut de remise d’un exemplaire à l’une des parties, la présomption « ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise ». Un bailleur qui a esquivé le rendez-vous, ou qui a conservé les deux exemplaires, perd le bénéfice de la règle.
À la sortie, la vétusté se déduit avant toute retenue
Un état des lieux ne vaut que par sa précision. La sortie le démontre : le bailleur ne compare pas le logement à un idéal, il confronte deux états des lieux ligne à ligne, et chaque écart doit être imputable au locataire.
Reste à retrancher ce que le temps a fait seul. Le décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Cette usure pèse sur le propriétaire, jamais sur le sortant.
La grille de vétusté, à annexer dès la signature
Le même décret ouvre une porte utile aux deux camps : les parties peuvent convenir, dès la signature du bail, d’appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986. Ces grilles conventionnelles fixent au minimum une durée de vie théorique par élément et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels.
Un revêtement de sol dont la durée de vie théorique est atteinte ne se refacture donc plus, même abîmé. Un équipement posé depuis quelques années ne se refacture qu’à hauteur de la part non amortie. Sans grille annexée au bail, le calcul se discute au cas par cas, et chaque partie défend son estimation.
Usure normale ou dégradation, où passe la frontière
Peinture ternie par la lumière, joint de silicone jauni, moquette tassée dans le passage, charnière fatiguée : tout cela relève de l’usure normale, à la charge du propriétaire. La dégradation, elle, résulte d’un fait du locataire ou d’un défaut d’entretien : carreau cassé, porte enfoncée, brûlure sur un plan de travail, cheville arrachée laissant un trou béant, mur repeint en couleur vive sans accord écrit.
Deux questions tranchent la plupart des cas. L’écart figure-t-il noir sur blanc entre les deux documents, et s’explique-t-il par le seul écoulement du temps ? Les délais de restitution, la majoration de retard et le calcul des retenues relèvent d’une autre mécanique, détaillée dans notre guide sur la restitution du dépôt de garantie.
Désaccord le jour de la sortie : le constat partagé
Un locataire qui refuse de signer, un bailleur absent, un blocage sur trois lignes du document : l’établissement amiable échoue. L’article 3-2 prévoit la suite. Le constat est alors dressé par un commissaire de justice, l’officier public que les textes appelaient auparavant huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente.
Deux garanties encadrent cette voie. Les frais se partagent par moitié entre le bailleur et le locataire. Et les parties sont avisées de la date du constat au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Avant d’en arriver là, une solution coûte beaucoup moins cher : signer en portant une réserve écrite. Le désaccord figure alors sur le document, daté et visé, et la discussion se poursuit sur une base commune. Partir sans signer laisse le terrain libre à la version adverse.
Préparer votre état des lieux, concrètement
Bloquez du temps. Comptez une heure pour un studio, deux à trois heures pour un trois-pièces. Visitez pièce par pièce, document en main, en commençant par les sols et en terminant par les équipements. Relevez les compteurs, comptez les clés, testez les volets et la robinetterie devant l’autre partie.
Repartez avec votre exemplaire signé, puis relisez-le à froid dans les jours qui suivent : les dix jours de complément servent exactement à cela. Nos repères pour louer un appartement à Thionville et pour trouver un appartement à Hettange-Grande couvrent le reste du dossier locatif. Notre agence conduit ces constats pour les propriétaires et les locataires de Thionville, Yutz, Hettange-Grande et des communes voisines, de l’entrée dans les lieux à la remise des clés.